Contratti di Locazione – Faq

FAQ CODYCE

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FAQ NORMATIVA

• Domande Generali

  • Che cos’è il contratto di locazione e quali sono le tipologie a norma di legge?

    • Il contratto di locazione è un accordo scritto tra il proprietario di casa e uno o più inquilini.
      La legge 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione di immobili adibiti ad abitazioni può essere solo di due tipi: – a canone libero (art. 2 comma 1, L. 431/98): In questa tipologia di contratto, il proprietario e i conduttori si accordano sull’ammontare del canone di locazione e sulle altre condizioni di locazione. La durata deve essere di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4.; – a canone concordato (detto anche convenzionato o agevolato): Sono tre le tipologie di contratto a canone concordato: i contratti ad uso transitorio, da 1 a 18 mesi (art. 5 comma 1, L. 431/98); i contratti ad uso transitorio per studenti universitari, da 6 a 36 mesi (art. 5 comma 2, L. 431/98); i contratti di 3 anni rinnovabile di 2 anni, o 4 anni più 2, 5 anni più 2, 6 anni più 2 (art. 2 comma 3, L. 431/98). A fronte di un canone che è generalmente inferiore ai prezzi di mercato, la legge stabilisce vantaggi fiscali al proprietario e all’inquilino.

  • Che cosa significa “registrare un contratto”? È obbligatorio?

    • Tutti i contratti di locazione di casa devono essere obbligatoriamente registrati dal proprietario (o dai conduttori) presso l’Agenzia delle Entrate, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data di firma o dalla sua decorrenza (se anteriore). Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c’è anche la possibilità di optare per un regime facoltativo: la cedolare secca, che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonché delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione. Ogni informazione sulle modalità di registrazione è reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ente presso cui si effettua la registrazione.

  • Quali sono i vantaggi fiscali per il proprietario per ciascuna tipologia di contratto di locazione?

    • I contratti ad uso transitorio per studenti universitari e i contratti di 3 anni + 2 godono delle seguenti agevolazioni fiscali: – riduzione dell’Imu: in sostituzione dell’aliquota prevista per i contratti a mercato libero pari all’10,6 (per mille) del valore della rendita catastale, viene applicata un’aliquota ridotta pari al 4,31 (per mille); – riduzione dell’Irpef: ai fini della dichiarazione dei redditi, il reddito imponibile per il proprietario è ulteriormente ridotto del 30% rispetto ai contratti di mercato libero; – riduzione dell’imposta di registro: è calcolata solo sul 70% del canone annuo (tuttavia, durante il primo anno, l’imposta non può essere inferiore ad € 67 a causa della franchigia prevista per legge). I contratti transitori (1-18 mesi) godono di una riduzione dell’Imu dal 10,60 (per mille) al 7,91 (per mille).Per le unità immobiliari già locate con contratti a canone libero (4 anni + 4) possono godere di una riduzione dell’Imu al 9,60 (per mille) in caso di riduzione del canone annuo tra il 10 e il 20%. L’aliquota scende al 8,60 (per mille) in caso di riduzione superiore al 20%.

  • Posso spostare la residenza nell’appartamento locato se firmo un contratto ad uso transitorio?

    • No. I contratti ad uso transitorio sono nati per rispondere all’esigenza di chi per un periodo limitato e per motivi di studio o di lavoro ha bisogno di locare un immobile ad uso abitativo. Non è quindi possibile spostare la residenza, perché verrebbe meno, la transitorietà della locazione.

  • Nei contratti 3+2 è obbligatorio spostare la residenza?

    • Sì. L’Accordo territoriale prevede agevolazioni fiscali per il proprietario che decide di stipulare un contratto di locazione 3+2, ma solo se l’inquilino sposta la residenza nell’immobile locato e la rende sua dimora principale.

  • Esistono delle agevolazioni fiscali anche per gli inquilini?

    • Per gli inquilini, sia studenti che lavoratori, esistono delle agevolazioni in base al reddito e alle tipologie di contratto.

  • Quali garanzie ha il proprietario che concede in locazione un immobile?

    • Prima di consegnare le chiavi dell’alloggio, il proprietario di casa richiede generalmente la consegna di una somma di denaro, il deposito cauzione, che non può superare tre mensilità, che potrà essere usata per coprire eventuali danni causati dall’inquilino. La cauzione viene affidata in deposito e matura degli interessi, che spettano di diritto agli inquilini.

  • Si può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza?

    • L’inquilino può recedere dal contratto dandone comunicazione entro i termini previsti dal contratto tramite raccomandata A/R al proprietario. Il proprietario può comunicare il mancato rinnovo per gli anni successivi alla prima scadenza, ma solo per determinate ragioni: – se ha bisogno dell’appartamento per sé o per i propri famigliari fino al secondo grado (fratelli/sorelle, genitori, figli, nonni); – se l’inquilino ha a disposizione un altro alloggio adeguato nello stesso comune o se il proprietario mette a disposizione un altro alloggio idoneo; – se vende l’alloggio; – se deve effettuare grosse ristrutturazioni; – se l’inquilino lascia l’alloggio vuoto per lunghi periodi senza giustificato motivo. Naturalmente il proprietario, in caso di morosità dell’inquilino, potrà ottenere lo sfratto ed il decreto ingiuntivo per i canoni non versati. Anche in caso di interruzione del contratto di locazione è necessario fare le dovute comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.

  • Che cos’è la cessione del contratto?

    • La cessione del contratto è il cambio di uno o più conduttori in un contratto che è ancora valido. Nel caso della coabitazione si parla anche di “subentro”. Se uno degli inquilini decide di lasciare l’appartamento che sta locando prima della scadenza, può “cedere” il contratto ad un’altra persona. In questo caso chi subentra nell’appartamento diventa a tutti gli effetti intestatario del contratto già esistente e non può cambiarlo. La durata del contratto non riparte dalla data di cessione, ma rimane quella inizialmente pattuita e indicata nel contratto. Anche la cessione di contratto deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.

  • Che cos’è la comunicazione di cessione di fabbricato?

    • La comunicazione di cessione fabbricato è un obbligo che riguarda chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l’uso esclusivo di un immobile o di parte di esso, prevista dall’art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191). Per i cittadini italiani e comunitari questo obbligo è stato sostanzialmente assorbito dalla registrazione dei contratti, resta invece obbligatoria per i cittadini stranieri extra comunitari e va effettuata entro 48 ore dalla consegna.

  • A chi compete la Tassa rifiuti?

    • La Tassa rifiuti è di competenza dall’occupante dell’appartamento, per cui dei conduttori in caso di locazione. Se il/i conduttori richiedono la residenza anagrafica nell’appartamento locato, la richiesta di nuova iscrizione all’Ufficio tributi viene consegnata insieme alla richiesta di cambio di indirizzo. Nel caso di contratti ad uso transitorio, è invece competenza del proprietario o dei coabitanti (in base a chi gestisce le utenze) inoltrare la richiesta via fax (n. 011.4424678 – 4424690) all’ufficio competente indicando il numero degli occupanti e allegando: copia del contratto di locazione, documento d’identità, codice fiscale e numero di telefono di uno degli occupanti. Per maggiori informazioni e per chiarimenti sulla propria situazione, suggeriamo di contattare direttamente l’Ufficio tassa rifiuti del comune di residenza.

  • Al momento della registrazione di un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, è obbligatorio allegare l’attestato di prestazione energetica (APE)?

    • In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l’APE al contratto di locazione. Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192).

• Cedolare secca

  • Che cos’è la cedolare secca?

    • La cedolare secca costituisce un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze. La nuova imposta, rispettivamente del 19% per i contratti agevolati o concordati nei comuni ad alta densità abitativa  e del 21%  per gli altri contratti, è stata introdotta dall’ articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (di seguito decreto legislativo) concernente “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 23 marzo 2011, n. 67 ed entrato in vigore il 7 aprile 2011 prevedendo la  possibilità di scegliere un regime di tassazione sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali. Il pagamento della cedolare secca sostituisce, infatti, il pagamento dell’Imposta Irpef, delle addizionali comunali e regionali, dell’imposta di bollo sugli affitti, pari a  14,62 euro per ogni foglio ( anche nel caso di risoluzioni o proroghe tacite e non del contratto) e dell’imposta di registro, generalmente prevista nella misura del 2 % del canone pattuito (tranne alcune eccezioni esaminate più avanti, in cui  l’imposta di registro continua d essere dovuta), sempre che la locazione sia posta in essere da persone fisiche che non affittino l’abitazione nell’ambito della propria attività economica e non siano società. Pertanto non saranno dovute né dal locatore né dal locatario le imposte di registro e di bollo per la durata di vigenza dell’opzione mentre torneranno applicabili per le annualità successive alla eventuale revoca.

  • Sono proprietario di un appartamento locato e ho optato per la cedolare secca. L’inquilino mi ha comunicato che non vuole proseguire la locazione. Cosa devo fare?

    • Deve registrare la risoluzione presentando, entro 30 giorni dal perfezionamento della stessa, il modello RLI compilato, allo stesso ufficio presso il quale è stato registrato il contratto di locazione. I 30 giorni decorrono dal momento in cui il rapporto di locazione si è interrotto. Non è dovuta l’imposta di registro per la risoluzione.

  • In caso di cessione di contratto, nel quale ho optato per la cedolare secca, devo pagare l’imposta di registro?

    • Sì, è dovuta l’imposta di registro, che ammonta a 67 euro.

  • Ho intenzione di dare in locazione un box auto: posso optare per la cedolare secca?

    • Può optare per la cedolare secca soltanto se il box è pertinenza di immobile a uso abitativo ed è locato insieme ad esso.

  • Posso optare per la cedolare secca se il conduttore è una società che intende adibire l’immobile ad abitazione dei propri dipendenti?

    • No, sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

  • Quando devo versare l’imposta sostitutiva per un contratto di locazione in cui ho optato per il regime della cedolare secca?

    • Per il primo periodo di imposta in cui opta per il regime della cedolare secca non sono dovuti acconti, dovrà semplicemente versare l’imposta a saldo l’anno successivo. Solo dal secondo anno dovrà iniziare a versare gli acconti, analogamente a quanto accade per l’Irpef.

  • Chi può aderire alla cedolare secca (Destinatari):

    • La possibilità di optare per il regime della cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile da affittare, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. Pertanto restano escluse le aziende (società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali) ed i lavoratori autonomi (anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti).

  • Quali tipologie di contratto rientrano nell’applicazione della cedolare secca:

    • Il regime della cedolare secca può trovare applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze. L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso. Ai sensi dell’art. 3 del decreto sopra indicato, il nuovo regime facoltativo di tassazione sostitutivo risulta applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. Sono quindi esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi). Inoltre non rientrano, come già ricordato, nel campo di applicazione del nuovo regime i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Come chiarito nella circolare n 26 del 2011 l’agenzia delle entrate sostiene che la cedolare secca può essere applicata anche disgiuntamente qualora l’appartamento, la casa o l’immobile sia posseduto pro quota.

  • A chi conviene aderire alla cedolare secca?

    • Per verificare efficacemente l’opportunità dell’adesione al regime facoltativo di tassazione, occorre confrontare prima di tutto le aliquote “piatte” (21% per i contratti a canone libero, 19% per quelli concordati), con l’aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto, poi, del fatto che la cedolare è calcolata sull’intero canone di affitto, mentre l’aliquota Irpef del contribuente si applica all’ 85% dell’affitto per i contratti “liberi” o al 59,5% per i contratti “concordati”. Va anche valutato che la cedolare assorbe l’imposta di bollo e di registro (senza restituire quelle già versate) più le addizionali comunali e regionali. Ma il locatore deve rinunciare, per tutta la durata del contratto, ad applicare gli aumenti del canone di affitto ivi compresi, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia deve essere previamente comunicata all’ inquilino con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio 36 e 55%) deve inoltre verificare se, escludendo dal reddito complessivo l’affitto soggetto a cedolare secca, non perde in tutto o in parte la possibilità di beneficiare del bonus fiscale. Del reddito da affitti assoggettato a cedolare secca si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (I.S.E.E., detrazione per familiari a carico, eccetera). In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15.000 euro di reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione (dai 28.000 euro), anche se i benefici maggiori si registrano sempre per chi ha redditi oltre i 28.000 euro, soggetti ad aliquote Irpef del 38% (fino a 55.000 euro), e poi del 41% o 43% (rispettivamente oltre 55.000 o 75.000 euro).

  • Durante il periodo di applicazione della cedolare secca posso aggiornare il canone di locazione?

    • No, per il periodo di durata dell’opzione è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualunque titolo (compresi gli aggiornamenti ISTAT), anche se la facoltà è prevista nel contratto di locazione.

  • Ho optato per la cedolare secca quando ho registrato il contratto di locazione. Devo fare qualcosa alla scadenza delle successive annualità contrattuali?

    • No, l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto produce i suoi effetti fino alla scadenza del contratto e comunque fino a revoca.

  • Una società che dà in locazione appartamenti a uso abitativo può optare per il regime della cedolare secca?

    • No. Non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali.

  • Posso applicare la cedolare secca anche a un contratto di locazione a uso transitorio? Anche ai contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno?

    • Sì, il regime della cedolare secca può essere applicato a tutti contratti di locazione di immobili a uso abitativo, anche di durata inferiore a trenta giorni nell’anno.
  • Per registrare un contratto di locazione a uso abitativo con opzione per la cedolare secca devo versare l’imposta di registro? Devo mettere il bollo sui contratti da registrare?
    • No. Sul canone di locazione annuo si applica un’imposta fissa (21% o 15%, ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017) che sostituisce sia l’Irpef e relative addizionali che le imposte di registro e bollo.

• Tracciabilità del canone

  • Posso pagare il canone di locazione versando l’importo su una carta PostePay del locatario, rispettando la nuova norma di tracciabilità dei pagamenti e senza possedere un conto corrente bancario?

    • Si, è possibile. Il ministero del’Economia e delle Finanze ha chiarito che i pagamenti di somme inferiore a 1.000 euro (articolo 49 del decreto legislativo n.231 del 2007) possono essere effettuati anche in contanti. E’ però necessaria una prova documentale chiara che attesti che quel trasferimento di contanti è giustificato dal pagamento del canone di locazione.